易宪容：为何房地产业不能作为刺激经济政策工具

关于2022年近现代住屋社会活动护航，月内政府社会活动报告首次明确指出，不动产要“探险最初转变模式”。笔者普遍认为，这这样一来要通过具体方针让不动产产品转变模式转变，而不是把不动产当作兴奋政治经济放缓的方法。

在近现代不动产产品转变初期，较低房价先为较低房价，从而减小了大都政府的土地财政收入，倡导了政治经济放缓，相比之下，产品对保障性住屋非议并不多。这种不动产产品转变模式长期存在一定局限性，许多问题及后果都由此而生。已对，近现代系统性机构在2020年先为出、2021年制订的关于不动产企业融资“三条红线”的方针，对在手房价发挥了下一步起着，但与此同时，由于现存的制度路径依赖，关于近现代不动产转变新模式的探险还是一个漫长的步骤。

近现代统计数据最近公开发表的样本先为测，2022年1-2月初，商品房经销商面积工业产值降低9.6%，公寓经销商面积降低13.8%；商品房经销商额降低了19.3%，公寓经销商额降低22.1%。其里面比如说的是，公寓经销商额降低的幅度等于公寓经销商面积降低的幅度，两者相差达到8个百分比以上，这种主因是2007年以来首次出现。2月初，70个大里面小城北郊里面，改建商品公寓和二手公寓经销商价格工业产值上涨小城北郊分别有46个和30个，工业产值降低小城北郊分别有24个和39个。从样本来看，受疫情和外部环境的冲击，月内年初近现代不动产产品仍然呈现受挫状态。

从月内4月银行业公开发表的金融业统计样本来看，第一季度居民新增借款只有7539亿元，工业产值少增3940亿元。2月初样本也先为测居民的住屋按揭借款降低达16.9%。这这样一来股票产品购得住屋的自愿决心弱化，对住屋产品价格上涨期望正在逆转。

针对这种主因，部分大都政府的不动产依赖性方针开始松动，如正里面央关于税不动产税的重点项目适用范围正在收缩，银行的按揭借款利率普遍降低；大都政府的限购限贷方针全面松绑，多个大都政府出台限制房价下跌令，先为出各种购得住屋补贴方针等。

上述尝试有可能给迄今为止长期存在下行压力的不动产产品带来一些好于期望的变动，但愿意通过放松不动产依赖性方针来兴奋不动产产品及情况下政治经济放缓并非易事，主因有四个方面。第一，只要“房住不炒”的不动产产品聚焦不改变，大都政府对不动产产品依赖性方针的全面松绑尺度应该会有所约束；第二，经过20多年转变，近现代不动产的存量早已实在大，国内外地北郊居民的住屋持有度达89%以上。有人估算，迄今为止近现代的存量住屋足以让12亿多人口统计居住，在三线表列出小城北郊引人注意是四线小城北郊，住屋过剩早已是一种势头，要想让新北郊民或农村居民来接盘的可能性不大；第三，在住屋过剩的小城北郊，随着房价下跌，住屋投资的后果越来越较低，股票产品是不是会再重回产品长期存在不确定性。当然还有更加关键的一点，就是人口统计结构的变动和购得住屋的人口统计结构变动。根据近现代统计数据月内公开发表的样本，2021年末大陆31个省区北郊总人口统计为14.126亿人，月均出生人口统计1062万人，人口统计患病率为7.52‰。人口统计患病率降低是影响产品期望一个关键方面。此外，月内以来，因特网大厂宣告破产死讯不断，从各因特网大厂援引的死讯看，宣告破产主因有多种，但经营净资产下跌却是是最直接的角度看。这不仅这样一来这些公司在职员工薪资将有可能减少，还有不少员工面临着失业的后果。而这个群体是从前几年更有胜算购得住屋的大军，如果他们对收入期望降低，国内外不动产产品的住屋需求将会同时致使。

还有，如果迄今为止仍然要把不动产作为兴奋政治经济放缓的方法，就这样一来才行托北郊方针来先为较低房价，否则股票产品较难重回产品。而过较低的房价不仅会减小不少大都住屋过剩的压力，进一步吹大不动产泡沫，还会离不动产持续卫生转变的模式越来越少，后果也会进一步减小。

因此，月内2月，国新办就先为动住屋和城乡建设较低质量转变闭幕公开发表会，住屋和城乡建设部副部长倪虹表示，2022年，还是毫不动摇地坚决“房子是用来住的、不是用来炒的”聚焦，不把不动产作为短期兴奋政治经济的方法和目的，加强期望引导，因城施策倡导不动产业良性循环和卫生转变。（作者是青岛大学政治经济学院教授）