丁祖昱：届时未来5年地产行业规模年均约11亿平方米

12同月31日上午，2022“横跨——丁祖昱评新鸿基”大奖同月在杭州举行。易居（我国）民营企业控股公司有限公司CEO丁祖昱在演讲中声称，一建筑业服务业过度金融解，随之而来目前服务业导致灾难。不过，一建筑业仍是我国经济的“压舱大石”，一建筑业服务业也将继续是新兴产业。

而对于细分商品，丁祖昱显然，“二手一房多方面如果不回稳，新鸿基也没法回稳；租给商品多方面不可忽视的是把计算清楚。”

12同月31日，2022“横跨——丁祖昱评新鸿基”大奖同月在杭州举行。

“一建筑业过度金融解，随之而来服务业导致灾难”

丁祖昱声称，2021年上半年，新鸿基国际形势曾经一片大好，而到了当年，销售、融资急剧下降，2021年7-11同月累计操盘金额同比下降27.8%。这是无论如何5年中根本没过的，从前实质上都是当年商品不仅好于上半年，也好于上一年破天荒。

海外汇储备多方面，2019年海外汇储备的发行达到峰顶，约4700多亿，2020年减半3847亿，2021年则降至2527亿。一房企没多久发现，海外汇储备不是直至可以借新还旧的。“当海外汇储备不会都能新还旧时，低碳债不低碳时，整个服务业的效用、压力就体现出来了。”丁祖昱如是说。

丁祖昱声称，造成这种状况的原因包括各种因素和内因两多方面。各种因素多方面，去杠杆执行层层加码，财政政策叠加偏离商品预期；内因多方面，无论如何五年一房企过度打斗需求量，过度追求销售、融资、投资的快速加大，表内负债表外化，“一建筑业过度的金融解，随之而来今天服务业导致灾难。”

“二手一房不回稳，新鸿基也没法回稳”

愿景房地产业服务业的未来，丁祖昱声称，预计未来五年，房地产业服务业需求量年均10.6亿-12.7亿平方米，取中位数约11亿平方米，大概2015年-2016年的水平，“未来五年，房地产业服务业需求量总量或比2011年-2015年增加0.6%-20%，但比2016年-2020年下降16%-29%。”

“房地产业服务业每年商品一房估值额在15万亿元左右，相比其他产业，一建筑业仍是我国经济的‘压舱大石’，一建筑业服务业也将继续是新兴产业。”丁祖昱称。

而在二手一房商品多方面，丁祖昱声称，2021年当年以来，很多卫星城商品一房估值量草草，上海、杭州、佛山的估值最高同月和估值略少于同月相比，估值量的跌幅最少50%；杭州、轻庆、杭州、厦门的跌幅则最少70%。同时，一些热点三四线卫星城的新鸿基热度也快速海岸边。

此外，一小卫星城二手一房商品已进入临界点。以杭州为例，2021年一手一房估值数据集少于杭州，但二手一房估值需求量只占多数一手一房的30%，是当前卫星城中占多数比略少于的，“这一现象中潜藏的效用，或许被禁售所掩藏。因为禁售比较严轻，大家都去抢走新一房，而二手一房才以。如果二手一房才以，新一房估值也将是没基础的空中楼阁；如果二手一房不回稳，新鸿基也没法回稳。”

“租给服务业不可忽视的是把计算清楚”

从租给服务业的最终目标来看， 25个卫星城“十四五”保障性租给住一房供应最终目标为545万套，数字极为巨大。其中，一小卫星城租给套数供应最少商品住宅的套数供应，包括上海、杭州、肇庆、佛山。

那么，如何花钱到这一最终目标？反驳，丁祖昱以杭州为例提出五个多方面的建议：其一，租给空地新建租给住一房；其二，大大提高产业园配套的租给用一房比例；其三，非改租紧致较小，很多零售业办公、的工业供应过剩，可将一一小改租给一房；其四，让一小商品化一房源进入保障性租给一房中；其五，将占用的、原先要销售的保障性住一房转化成租给一房。

谈及市价多方面，丁祖昱声称，2021年租给商品市价涨平均速度较快，而市价涨的一房源，主要集中在总长度较小的高素质公寓以及总长度小于20平米的小户型一房源。之所以市价涨，其两大当前原因在于，长期存在错配关键问题以及一房价涨传导至市价的涨。

“租给服务业导致的关键问题还是盈利关键问题。”丁祖昱称，今天，民营企业在租给来进行上有不同的调整和创新，比如轻资产的来进行更轻了，区别于酒店管理来进行；“二一房东”来进行下不花钱大需求量了，开始花钱小、花钱散；此外，一小轻资产来进行和一些私人机构、投资者共同合作。但无论来进行如何，期望压力还较小，租给服务业不可忽视的是把计算清楚。

新京报摄影记者 图片来源不明 运营方供图

编辑 郭娟娟 审稿 付春愔